【熊本市版】相続人全員が納得のいく形で不動産を分割できた事例

売却物件 概要

C様が相続し売却を希望する不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

熊本市に住む60代のC様からのご相談です。

お父様がお亡くなりになり、相続人はC様とお姉様の二人のみでした。お母様はすでに先にお亡くなりになっていたため、実家は長らく空き家のままとなっていました。

お二人ともすでに独立し、それぞれ持ち家をお持ちでしたため、実家には戻る予定はありませんでした。とても仲の良い姉妹で、「お父様が残してくれた家がきっかけで揉めたくない。きっちり半分に分けたい」と、二人とも同じ気持ちでおっしゃっていました。

ただ、不動産を実際に半分にするためのやり方がわからなかったため、まずは不動産会社の門を叩くところから始まります。

C様の「トラブル・課題」の解決方法

C様は「公平に」「トラブルなく」売却することを希望されているため、不動産を適正な価格で売却し、費用と収益を半分ずつとする方法で進めることにしました。

1.不動産の遺産分割の方法4つ

不動産会社は、C様にまず「分け方」の選択肢を詳しく提示しました。
それぞれのメリット・デメリットを理解することが、納得のいく選択への第一歩となります。

■現物分割（土地を分筆して物理的に分ける方法）

1つの土地を境界線で区切り、それぞれが独立した所有権を得る手法です。建物がある場合は解体が必要になることが多く、また分けた後の土地が狭くなりすぎて活用が難しくなる（価値が下がる）リスクも考慮しなければなりません。

■代償分割（特定の相続人が継ぎ、他者に「代償金」を支払う方法）

「長男が実家を守り続ける」といった場合に有効ですが、継ぐ側に「他の相続人を納得させるだけの多額の現金」が必要です。不動産の評価額をいくらに設定するかで揉めるケースも多いため、客観的な査定が不可欠となります。

■換価分割（不動産を売却して現金化し、そのお金を分ける方法）

不動産を一度「現金」という均等に分けられる形に替えるため、最も公平感が出やすい手法です。今回のC様のように、相続人全員がすでに家を持っており、誰も住む予定がない場合には、最もトラブルが少なく合理的な方法です。

■共有持分の分割（1つの不動産を複数の名義で持ち合う方法）

手続きは最も簡単ですが、将来の売却やリフォーム、担保設定時など、共有者全員の同意が必要になるなど不動産の自由度が限定されます。次の世代に相続されたとき、権利者が増えてさらに複雑化する「負の遺産」になりかねないため、実務上はあまりおススメしません。

2．結果

不動産会社の仲介により、北区植木町の実家は700万円で成約。諸経費を差し引いた残金が1円単位まで計算され、姉妹で等分されました。

C様は「プロに間に入ってもらったおかげで、お金の話もスムーズにできた。姉とも今まで通りの良い関係でいられるのが何より嬉しい」と笑顔を見せられました。

売却物件 概要

売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

熊本市にお住まいの50代、N様。父親の他界に伴い、南区の実家を弟様と二人で相続することになりました。長男であるN様は、空き家の倒壊リスクや固定資産税の負担を考え早期売却を提案しましたが、弟様は「思い出の場所をなくしたくない」と反対。

話し合いは進まず、次第に兄弟間で険悪な空気が流れ始めます。

N様は「これ以上自分たちだけで話しても平行線だ」と感じ、まずは「家が今いくらになるのか」という事実を知るために、不動産会社へ足を運ばれました。

解決したいトラブル・課題

実家の売却か維持かを巡る兄弟間の意見の相違。感情的な対立を避け、建設的な話し合いをどうすればできるか、そのために必要な材料とは何かを見出すことが課題です。

相談する不動産会社の探し方・選び方

相続による意見の相違をとりまとめるためには、客観的な意見を持つ第三者的な不動産会社を選ぶことが重要です。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

意見相違のケースでは、いくらで売却できるか、さらには保有しておくとどのようなことが起こるかを客観的な第三者の立場から示してもらい、双方が腹落ちすることで、具体的な解決策を見出すことができます。

1.遺産分割がまとまらない場合は？

不動産会社はN様に、「弟様を説得しようとするのではなく、まずは判断材料となる情報を共有する」という冷静なアプローチを提案しました。親族間ではどうしても感情が先走りますが、第三者の視点を入れることで議論を「事実」ベースに戻すことができます。

第三者による査定報告書

兄の主観ではなく、プロの目から見た「市場で売れる今の価値」を提示します。これにより「もっと高く売れるはずだ」といった根拠のない期待や不信感を払拭します。

維持費のシミュレーション

固定資産税、火災保険、庭木の剪定代、家屋の修繕費など、年間で垂れ流しになるコストを具体的に算出。持ち続けることがいかに家計の負担になるかを可視化しました。

放置リスクの説明

2024年の法改正も含め、空き家放置による「特定空家」指定のリスク（固定資産税の優遇解除）や、建物劣化による価値下落の現実を説明しました。

こうした「専門家の意見」を介しても、万が一話し合いが平行線を辿る場合は、家庭裁判所での「遺産分割調停」や、最終的には裁判所が分割方法を決定する「審判」といった法的ルートへ移行することになります。

N様の場合も、不動産会社から「まずは話し合いで解決を目指しますが、どうしても難しい場合は提携する弁護士を介して調停という選択肢もあります」と出口戦略を提示されたことで、かえって「そうなる前に、まずは冷静に今の条件を検討しよう」という覚悟が兄弟間に生まれ、現実的な話し合いが可能になりました。

2．結果

最終的にはリスクとリターンを比較検討した結果、手放すことに弟様も納得し、1,000万円での売却が成立。N様は「専門家が間に入ったことで、私は弟を責める立場にならずに済んだ。それが一番の収穫です」と、安堵の表情を浮かべていました。

売却物件 概要

G様が相続した不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

熊本市在住の60代、G様。母が他界し、中央区黒髪の実家を相続することになりましたが、気がかりは県外に住む妹様のことでした。

実は10年前の法事をきっかけに激しい口論となり、それ以来、連絡先すらわからない「音信不通」に近い状態。母の訃報は何とか伝えましたが、その後の「お金（遺産分割）」の話を自分から切り出す勇気が出ません。

G様は「揉めるくらいなら放置したい」という思いと「自分の代で解決しなければ」という責任感の間で、強いストレスを抱えていらっしゃいました。

1．相続財産調査を依頼できる専門家とは

長年疎遠だった妹様にとって、突然兄から「遺産の話」が届くことは、強い警戒心や心理的な抵抗を生む原因となります。不動産会社は、G様の不安を解消しつつ、妹様の立場にも寄り添った「信頼を得るためのアプローチ」を徹底しました。

司法書士による正確な相続人調査と「丁寧な通知」
まずは司法書士の協力のもと、妹様の最新の住所を確認。その上で、一方的な連絡ではなく、まずは一通の「丁寧なお手紙」からスタートしました。G様が勝手に進めるのではなく、法的な手続きに則って、妹様の権利を尊重しながら進めていることを誠実に伝えました。

不動産会社が「中立な窓口」となり不信感を払拭
当事者同士では感情がぶつかりやすいため、不動産会社が中立な立場で窓口を務めました。妹様に対し、「G様の味方」ではなく、「お母様の大切な資産を適正に評価し、相続人全員に最善の結果をもたらすためのプロ」として接することで、警戒心を少しずつ解いていきました。

徹底した「透明性」の確保とメリットの提示
妹様に対しても、物件の査定根拠や売却までのスケジュール、発生する諸経費などをすべてオープンに開示しました。「放置すれば固定資産税や管理責任の負担が妹様にも及んでしまう」というリスクと、「換価分割であれば、1円単位まで法定相続分通り公平に分配できる」というメリットを丁寧に説明し、妹様にとっての安心感と納得感を最優先に考えた提案を行いました。

このように、相手方の生活や感情を置き去りにしない「敬意を持ったコミュニケーション」を重ねることで、絶縁状態にあった関係性の中でも、法的な手続きを円滑に進めるための努力を積み重ねたのです。

2．結果

不動産会社の誠実で中立な対応は、妹様の心にも届きました。

情報をすべてオープンにし、妹様の権利を第一に考えた丁寧な説明を重ねるうちに、妹様からも「兄が自分のことを蔑ろにしていないことが分かった」という本音が漏れるようになったのです。

中央区黒髪の物件は無事に1,000万円で成約。売却代金の分配が終わった際、不動産会社の担当者の後押しもあり、G様は勇気を出して妹様へ感謝の電話をかけられたそうです。

G様は「不動産という重荷が取れただけでなく、妹との縁まで取り戻せるとは思っていなかった。自分一人で悩んでいたら、一生後悔するところだった」と、深く感謝されました。

今では、お母様の法要に向けて、少しずつ妹様と連絡を取り合えるようになっているそうです。