不動産の相続登記は、亡くなった方から相続人へ所有権を移すために法律で定められた重要な手続きです。しかし、「忙しいから」「そのうちでいいだろう」と後回しにした結果、次のような深刻な問題が生じることがあります。
まず、権利関係が複雑になることが挙げられます。次の相続（数次相続）が発生し、相続人が雪だるま式に増えていくと、遺産分割協議や必要書類の収集が極めて困難になります。
次に、固定資産税のトラブルです。名義変更をしていないために納税通知が元の所有者（亡くなった方）宛に届き続け、相続人がそれに気づかないまま放置することで、延滞金が発生するリスクがあります。
最後に、過料のリスクです。令和6年4月1日からの相続登記の義務化により、正当な理由なく期限（所有権の取得を知った日から3年以内など）内に登記申請を行わない場合、過料が科される可能性が生じます。
この記事では、熊本市で実際にあった3つの事例をご紹介します。相続登記を怠ったことで生じた問題をどのように解決し、無事に不動産の売却・整理まで完了できたのか、具体的に見ていきましょう。ご自身の状況と照らし合わせながら、解決へのヒントを見つけてください。
なお、ご紹介する事例は、個人情報や対象不動産の特定を避けるため、加工や秘匿などの措置を講じております。
ここからは、熊本市内における事例を3つ紹介します。ご紹介したトラブルをどのように回避したのか、ためになる事例ばかりです。
ぜひ最後までお読みください。
1.熊本市にお住まいのU様が、
「相続人が増え、複雑化した登記を司法書士のサポートにより解決できた事例」
長期間にわたり相続登記を放置すると、どのような問題が生じるのでしょうか。相続人が増え、手続きが複雑化した事例を見ていきましょう。
お客様の相談内容
U様が相続した不動産の概要とプロフィールは以下のとおりです。
売却物件 概要
U様が相続し売却を希望する不動産の概要は以下のとおりです。
| 所在地 | 熊本市西区池田 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 専有面積 | 125.27m² | 土地面積 | 200m²超 |
| 築年数 | 50年 | 成約価格 | 1,000万円 |
| 間取り | 5DK | - | - |
相談にいらしたお客様のプロフィール
熊本市にお住まいの60代のU様は、お父様が亡くなりご実家を相続されました。移り住む予定もなかったため売却を決意しましたが、相続登記の際に登記簿を確認したところ、名義は20年前に亡くなったお祖父様のままでした。
その間に亡くなった親族もおり、相続人が増えてしまっていることが判明。相続手続きが複雑になり、八方塞がりになったU様は、手続きの相談と実家の査定を依頼するため、不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
長年相続登記が放置されていたため、相続人が増えて手続きが複雑化し、売却に必要な登記手続きが進まない状況でした。
相談する不動産会社の探し方・選び方
U様の抱える課題は、不動産の売却以前に「複雑な相続登記を完了させること」でした。そのため、不動産売却と登記手続きの両面をサポートできる会社を選ぶことが重要でした。
| ・複雑な相続案件の売却実績がある不動産会社 |
単なる売買仲介だけでなく、相続による複雑な権利関係の整理を前提とした売却ノウハウがあるかを確認することが重要です。 また、権利関係が複雑だったり、成約までに時間がかかりそうな案件には手を出さない不動産会社も少なくありません。親身になってくれる不動産会社を探すことも、解決のために必要なポイントです。 |
|---|---|
| ・司法書士などの専門家と連携している不動産会社 |
数次相続など専門知識が求められる登記手続きを、信頼できる司法書士と連携してスムーズに進められる体制があるかもチェックが必要です。 士業との関係性が希薄な不動産会社では、このような複雑な物件を取り扱ってもらえない場合があります。 |
U様の「トラブル・課題」の解決方法
U様のケースでは、数次相続によって発生した複雑な権利関係を整理し、売却に必要な相続登記を一括で完了させることが唯一の解決策です。
1．相続登記を放置するデメリット
相続登記を放置すると、U様の事例のように以下のデメリットが生じます。
相続人が増加する
相続登記をしない間に、さらに次の相続（数次相続）が発生し、ねずみ算式に相続人が増えていきます。
手続きの困難化
相続人が増えると、全員の同意や署名・押印が必要な書類集めが難しくなり、手続きが極めて煩雑になります。実際には、相続人が海外にいることが発覚するなど、個人では手の施しようがないケースも存在しています。
売却・活用ができない
名義が亡くなった方のままだと、原則として売却や担保設定（ローンなど）ができません。利活用できなくとも税金や維持管理費は発生するため、まさに「負動産」と言えるでしょう。
法律改正への対応
相続登記の義務化により、2024年4月1日以降は手続きを怠ると過料が科されるリスクがあります。
2．数次相続とは
数次相続とは、最初の相続（一次相続）が発生した後、遺産分割協議が完了しないうちに次の相続人（配偶者や子）が亡くなることで、相続が連続して発生することです。
U様の事例では、お祖父様からお父様、そしてU様へと権利が移る間に、別の相続人にもさらに相続が発生していた可能性があり、権利関係が複雑化したと考えられます。この場合、最初から現在に至るまでのすべての相続について、必要な書類を集め、登記をまとめて行う必要があります。
3．結果
不動産会社は提携している司法書士とともに、お祖父様の代からの数次相続による登記手続きを一括で代行しました。複雑な戸籍謄本等の収集や相続人全員の調整をプロが担ったことで、U様は煩雑な手続きから解放されました。
無事にU様名義への相続登記が完了した後、すぐに売却活動を開始。築年数を考慮した現実的な価格設定と地域密着の集客戦略が奏功し、売り出しから約2ヶ月という短期間で1,000万円での成約を実現しました。U様は懸念事項であったご実家問題を、専門家のサポートを得てスムーズに解決することができました。
2.熊本市にお住まいのK様が、
「固定資産税の延滞トラブルを解消し、相続登記から売却まで完了できた事例」
相続登記を放置した結果、税金に関するトラブルに発展する事例も少なくありません。この事例は、相続登記を失念していたことによる、税金リスクについて理解が進む内容になっています。
お客様の相談内容
K様が売却したい不動産の概要とプロフィールは以下のとおりです。
売却物件 概要
売却したい不動産の概要は以下のとおりです。
| 所在地 | 熊本市南区高江 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 100～115m² | 土地面積 | 200m²超 |
| 築年数 | 44年 | 成約価格 | 1,500万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | - |
相談にいらしたお客様のプロフィール
熊本市にお住まいの50代K様は、昨年お母様が亡くなった際にご実家を相続しましたが、仕事の忙しさから相続手続きと実家の管理を放置していました。
ある日、実家で固定資産税と延滞金の請求書を見つけ、K様は驚き市役所に連絡したところ、名義がお母様のままで相続登記が未了だったため、市役所からの納税通知がK様に届いていなかったことが原因だと判明しました。
このトラブルを機に、K様は相続手続きを完了させ、ご実家の売却を決意。不動産会社へ向かうこととなります。
解決したいトラブル・課題
相続登記を放置した結果、固定資産税の納付が滞り延滞金が発生してしまい、そのトラブルを解消したいという課題でした。
相談する不動産会社の探し方・選び方
税金トラブルを抱えたK様にとって、税金に関する相談にも対応できる専門家と連携した不動産会社を選ぶことが重要でした。
| ・税金トラブル解決のノウハウを持つ不動産会社 |
固定資産税の納付状況を確認し、延滞金の清算から売却までの資金計画を立てられる会社を選びましょう。固定資産税は意外と高額であるため、すぐに返済できないことも少なくありません。そのため、再現性の高い査定金額を知り、売却計画が明確な不動産会社であることが必要なのです。 |
|---|---|
| ・税理士などと連携したサポート体制 |
延滞金を含む税金問題の適切な処理や、売却後の譲渡所得税などについて、税理士のサポートを受けられる体制があるかを確認します。税金問題が発覚した以上、同じ税金のトラブルを引き起こすわけにはいきません。再発防止のためにも、税理士などの見解を適宜解説してくれる、連携のとれた不動産会社を選ぶ必要があります。 |
K様の「トラブル・課題」の解決方法
K様は、まず発生した延滞金を速やかに解消し、その後、相続登記と売却を並行して進めることで問題解決を図りました。
1．固定資産税の延滞金はいくら？
不動産の所有者が亡くなった場合でも、原則として市町村役場に相続人代表者の届出を行わなければ、納税通知は元の所有者（亡くなった方）宛に送付され続けます。
K様の事例のように、相続人が気づかずに放置すると固定資産税が未納となり、納期限を過ぎた日から延滞金が発生します。固定資産税の延滞金の利率は、年度や時期によって変動しますが、納期限の翌日から一定期間は比較的低い利率が適用され、それを過ぎると高い利率が適用されます（地方税法により定められています）。延滞が長期化すると、想像以上の高額になるケースもあるため、注意が必要です。
出典：国税庁「延滞税の割合」
K様の場合、不動産会社のアドバイスを受け、市役所に連絡し、速やかに未納分と延滞金を清算することで、さらなる延滞金の発生を食い止めました。
2．結果
不動産会社は、相続登記の手続きと並行して売却活動を開始。K様は司法書士のサポートを受けつつ相続登記を完了させ、所有権を確定させました。
物件については、南高江地区の利便性を活かし、ファミリー層をターゲットに設定。早期に市場の関心を集める価格戦略が功を奏し、売り出しから約2ヶ月で1,500万円での成約を実現しました。
K様は、固定資産税の延滞という精神的な負担と、煩雑な相続手続きから同時に解放され、ご実家問題に終止符を打つことができました。
3.熊本市にお住まいのN様が、
「相続登記の義務化による過料の不安を解消し、無事に実家を整理できた事例」
2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。この義務化による影響を受けた事例です。
お客様の相談内容
N様が相続した不動産の概要とプロフィールは以下のとおりです。
売却物件 概要
N様が相続した不動産の概要は以下のとおりです。
| 所在地 | 熊本市東区下南部 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 110.75m² | 土地面積 | 194.16m² |
| 築年数 | 47年 | 成約価格 | 800万円 |
| 間取り | 4DK | その他 | - |
相談にいらしたお客様のプロフィール
熊本市在住の50代、N様は、昨年お父様を亡くし、そのご実家を相続されました。当時の仕事の忙しさから、「登記は急がなくても問題ないだろう」という認識で、相続登記をせずにいました。
しかし、近頃「相続登記の義務化」に関する報道を目にしたN様は、定められた期限をすでに超過しているのではないかという不安に駆られました。「もしかすると過料（罰金）が科されるかもしれない」という懸念が頭をよぎり、N様はご実家を売却して問題を整理することを決意。この状況を相談するため、熊本市内の不動産会社を訪れました。
解決したいトラブル・課題
相続登記の期限を過ぎてしまい、罰金（過料）が発生しているのではないかという不安を解消したいという課題でした。
相談する不動産会社の探し方・選び方
N様の悩みは、以下の特徴を持つ不動産会社が解決できそうです。
| ・法改正など情報を自ら収集している不動産会社 |
不動産取引のみならず、税金や空き家に関することなど、不動産を取り巻く環境は日々変化しています。そのため、常に正しい最新の情報を取得し、業務に活かす自主的な積極性が、これからの不動産会社には求められます。 |
|---|---|
| ・不動産取引のみならずトラブル解決事例の多い不動産会社 |
不動産会社の本分は不動産取引にありますが、それだけでは不十分です。今後は、不動産会社を起点として、さまざまなトラブルも解決する必要があります。そのため、「高く売ってくれた」や「早く売却してくれた」という事例も重要ですが、それ以上に「このようなトラブルを解決してくれた」という事例が多く掲載されている不動産会社こそが、真の不動産に精通した不動産会社と言えるでしょう。 |
N様の「トラブル・課題」の解決方法
N様は、相続登記の期限と過料のリスクを正確に理解し、司法書士と連携して速やかに登記を完了させることで不安を解消しました。
1．相続登記の期限はいつまで？
2024年4月1日から施行された法改正により、不動産を相続した相続人は、原則として所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。この期間内に正当な理由なく登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
N様のように施行日（2024年4月1日）より前に相続が発生していたケースについても、すぐに義務が適用されるわけではなく、3年間の猶予期間が設けられています。具体的には、施行日である2024年4月1日から3年以内（2027年3月31日まで）に登記を申請すれば義務を履行したことになります。
N様は過料発生を懸念し不安を感じていましたが、司法書士のサポートを得て、この猶予期間内に登記完了を目指して迅速に手続きを進めることとなりました。猶予期間があるとはいえ、速やかに手続きを進めることが、不安の解消と売却準備の早期開始につながります。
2．結果
不動産会社は速やかに司法書士を紹介し、N様と連携して相続登記の手続きを開始しました。この迅速な対応により、義務化の期限内に登記申請を行う目途が立ち、N様の過料に対する不安は解消されました。
並行して売却活動を開始し、東区下南部の物件を「リフォーム前提の戸建て」として適切な価格で売り出しました。老朽化を考慮した現実的な価格設定が購入検討者に響き、売り出しから約1ヶ月という短期間で800万円での成約を実現しました。
N様は、法改正によるリスクを回避し、かつ早期に実家の整理を達成することができ、安堵の表情を浮かべられています。