⚠️売主が知らないと怖い！「契約不適合責任」って何？ 引き渡し後のトラブルを防ぐ
不動産を売るとき、値段や引っ越しの準備ばかり気になりがちですが、実はとても大切なのが「売ったあとにトラブルにならないこと」です。
そこで知っておきたいのが、「契約不適合責任」というルールです。言葉だけ聞くと難しそうですが、意味はそこまで複雑ではありません。
2020年の民法改正までは、「瑕疵（かし）担保責任」という名前が使われていました。昔よりも今のほうが、「契約書に書かれていた内容と実際の家が合っているか」が、より大事にされるようになったのです。
📋 どんな責任なの？
ひとことで言うと、「約束した内容と違う家を渡してしまったら、売主が責任を負うことがある」というルールです。
たとえば、契約のときには「普通に住める家ですよ」と説明していたのに、引き渡した後で大きな問題が見つかったら、買主は困ってしまいますよね。そんなときに、「売主にも説明する責任があったのでは？」と考えるのが契約不適合責任です。
☔ どんなことが問題になるの？
実際には、次のようなケースがトラブルになりやすいです。
- ☔ 雨漏りしていたのに伝えていなかった
- 🐜 シロアリ被害があったのに説明していなかった
- 🚿 給湯器やエアコンなどの設備が壊れていた
- 🧱 床の傾きや壁のひびなど、住むうえで気になる不具合があった
- 📄 増築した部分が未登記だった、境界があいまいだった、など書類面の問題があった
こうしたことを買主が知らないまま購入すると、引き渡し後に「聞いていません」「話が違います」となりやすいのです。
🔍 買主はどんなことを求められるの？
もし契約不適合が見つかった場合、買主は売主に対していくつかの対応を求めることがあります。
- 修理してほしい
- その分、代金を下げてほしい
- 損害を受けた分を負担してほしい
- 場合によっては契約をやめたい
もちろん、どんな場合でもすぐ大きな責任になるわけではありません。ですが、売主としては「知らなかった」では済まないこともあるため、最初の説明がとても重要になります。
🛡️ トラブルを防ぐカギは「告知書」
売却後のトラブルを防ぐいちばんの方法は、知っていることを正直に伝えることです。そのために使うのが、「告知書（物件状況報告書）」です。
告知書には、たとえば「以前に雨漏りがあった」「給湯器の調子が悪い」「境界について隣地と確認中」など、売主が知っている内容を書きます。ここで大事なのは、完璧にきれいに見せようとして隠さないことです。
小さなことでも、後から買主が困る可能性があるなら、できるだけ書いておいたほうが安心です。
正しく伝えておけば、買主も「その点は理解したうえで買います」と判断できます。すると、引き渡し後に大きな揉め事になりにくくなります。
📝 「古い家だから全部責任なし」にできるの？
中古住宅では、契約書に「免責特約」を入れることがあります。これは、設備の一部などについて「あとで不具合が出ても、売主は責任を負わない」とあらかじめ決めておく約束です。
ただし、何でもかんでも免責にできるわけではありません。売主が知っていた重大な不具合をわざと隠していた場合は、免責特約があっても問題になることがあります。だからこそ、「書けば安心、隠すと危険」と考えるのが大切です。
👀 売主が今すぐやっておきたいこと
売却前には、次の3つを意識すると安心です。
- 家の気になるところを書き出す：雨漏り、設備不良、修理歴などを整理する
- 書類をそろえる：修理した時の資料、測量図、確認済証などがあれば保管する
- 不動産会社に早めに相談する：伝えるべき内容や契約書の注意点を確認する
「これって書いたほうがいいのかな？」と迷う内容こそ、プロに相談するのがおすすめです。早めに確認しておけば、あとで慌てずにすみます。
💡 このコラムのポイント
- 契約不適合責任とは「約束と違う内容の家を渡したときの売主の責任」
- 雨漏り・シロアリ・設備故障・書類面の不備などがトラブルになりやすい
- 知っている不具合は告知書に正直に書くことが大切
- 免責特約があっても、隠しごとをすると問題になることがある
- 迷ったら自己判断せず、早めに不動産会社へ相談するのが安心
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契約不適合責任は、知らないまま売却を進めると後で大きな不安につながるポイントです。結不動産では、告知書の書き方、伝えるべき内容の整理、契約書の確認まで、ひとつひとつ丁寧にサポートいたします。安心して売却を進めたい方は、ぜひ弊社にお任せください。
