「旗竿地（はたざおち）」という言葉をご存じでしょうか？　文字通り、旗と竿のような形状になっている土地を表す言葉です。一般的に、旗竿地は整形地に比べて売却が難しいとされています。では、なぜ旗竿地が売れにくいのでしょうか。今回は、住宅街に多い旗竿地のメリットとデメリットについてお話しします。是非売却の参考にして下さい。

｜旗竿地とは？　本当に売れにくい？

旗竿地は、細い路地を通った先にある奥まった土地のことで、別名「敷地延長」や「敷延（しきえん）」とも呼ばれます。

 旗竿地は、建物の建てにくさや日当たり・通風の懸念から売れにくいと言われることがあります。しかし、旗竿地は決して売れないわけではありません。特に住宅が密集するエリアでは旗竿地が多く、取引件数も相当数に上ります。ポイントを押さえた売却計画を立てれば、十分に売れる土地なのです。

｜旗竿地特有のメリット

・土地価格が安い

旗竿地は、整形地に比べて土地の資産価値が低めに見積もられるので、近隣の一般的な土地よりも価格が低い傾向にあります。

・固定資産税が低い

土地価格が低いということは土地評価額が低いということですから、固定資産税も低くなります。これは大きなメリットと言えます。評価額が低くなる理由は、主に以下の通りです。

○接道状況　道路に接している土地の間口が狭い

○奥行　「竿（通路）」の部分が長く、実利用の土地部分が奥にある（奥にあるほど評価低）

○不整形地　土地の形状がいびつ、特殊な場合は評価が低くなる

旗竿地は、一般的にこれらすべてに該当する傾向があります。そのため、固定資産評価額が低くなると考えられます。

・騒音等が少ない

旗竿地は、道路から奥まった敷地のため、騒音が少ないこともメリットです。車や通行人が家のすぐ前を通ることがなく、静かで落ち着いた環境を求める買主にとっては、プラス材料になるでしょう。

お子さんがいるご家庭にとっても、玄関を出てすぐに道路がないということは、より安心して暮らせる材料になると思います。

・路地部分の活用 

長い路地を逆手にとって「花壇のあるアプローチをつくったり、土間を設けたり、玄関収納を充実させたりと、玄関まわりを自分らしく、楽しく機能的につくることもできます。

｜旗竿地のデメリット

・建築費が高くなりがち

特殊な形状のため、建物の建築の際に独自の施工になりやすく、建築費が高くなる傾向にあります。また、通路部分の幅が狭すぎると資材運搬に手間がかかり、コスト増加につながります。

・再建築不可物件になりやすい

道路に接している間口が狭いため、建築基準法上の接道要件（幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること）を満たせない可能性があり、その場合は再建築不可物件になります。

・整形地に比べ使いにくい

旗竿地の通路部分に家を建てることは難しく、車の置き場などに利用が限定されてしまいます。したがって、広さや条件が同じでも、長方形や正方形の整形地の場合よりも旗竿地のほうが家を建てられる部分の面積が狭くなってしまいます。

・プライバシーの問題

通路を通り抜けるときに他の家の前を通ったり、隣家との距離が近かったりと、プライバシーの問題が発生しやすいこともあります。

・日当たり・風通しに工夫が必要

周囲を建物などに囲まれていることが多いため、前面に道路がある敷地に比べ、日当たり・風通しの条件が悪くなります。

｜旗竿地をうまく売却するには

このように、どちらかといえばデメリットの方が目につきやすい旗竿地ですが、その特徴を理解して上手に活用できるのであれば、「安い」メリットのほうが大きくなります

うまく売却するために、「囲まれていることの圧迫感」や「プライバシーの問題」を緩和するような対策を講じると、デメリット部分が減少します。例えば隣家から家の中が見えないように物件の周囲を垣根やフェンスで覆いつつ、天井から採光できるようなリフォームを施す、といった対策が考えられます。

また、通路部分を駐車場として活用できるように工夫をすると買い手がつきやすいです。長い通路部分を駐車スペースとして活用できれば、「通路だけの無駄な土地部分」という印象がなくなり、反対に有効活用できるメリットとして捉えられる可能性が出てきます。

さらに、DIYで花壇を設置したり間口に門扉を設置したり、印象が良くなる魅力的な演出をするのもおすすめです。この「竿（通路）部分」をどのように有効利用するかが、物件の魅力をアピールする最重要ポイントになります。

旗竿地は、設計の工夫次第で、リーズナブルに楽しい家づくりができる可能性を秘めています。そこをうまくアピールして、売却につなげていくことがいいでしょう。